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ずっと遊び場紹介の記事を書いておりましたが、実はつい先日不動産投資をしたので、なぜ投資したのか、避けるべき人はどんな人なのかの観点で紹介したいと思います。
不動産投資ってリスクが高いイメージがあるから、実際にしている人の意見は聞きたいのよね。
以下は過去に記載した不動産投資に関する記事です。
この記事のポイントは
- 不動産投資はもしものための生命保険として投資を決断
- 節税目的の人は不動産投資はさけるべき
- 財務3大諸表が読めないなど、ファイナンスの観点に乏しい人はさけるべき
- そもそも他の投資をしたことない人は株式投資などを先にするべき
- 不動産投資は短期的な利益を追求してはいけない
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育児家庭が不動産投資をした2つの決め手
2020年から不動産投資に興味があり、ずっと調べたり、不動産投資の営業と話をしてきました。
もともと投資に興味があること、家族への保険替わりとして残せる資産として注目していました。
決め手：リスクを気にしすぎない、借金をするので目先の利益で動かない、この2つのマインドを持つこと
＜リスクを気にしすぎない＞
不動産の価値は年々上昇していて、不動産バブル ともいわれています。
これから価値がさらに上がるのであれば、投資対象として良いですが、下がる可能性もあります。
インフレが進んでいくのであれば、物価上昇とともに現金の価値が低下（同じ1,000円でも今後変えないものが出てくるかもしれない）します。
と考えると資産にリスクはつきものなので気にしない、むしろ資産の形を分散（ポートフォリオを形成）する方がよいと考えたため、不動産含めてあらゆるものに資産を変えていく、という考えにいたりました。
＜借金をするので目先の利益で動かない＞
管理分を差し引くと家賃収入よりローンの返済額の方が大きいです。
営業は 節税で年間いくら還付金を受けられるので実質黒字です といってくる方もいます。
があくまでシミュレーションなので、あてにしないことです。
自分が借金をしているのに、そのうちの何割かは他人のお金で返済できている、
これが一番の不動産投資の旨みだと思います。
月々の収支や年間通して黒字とかどうでもよいのです。
他人資本を入れ込むことで所有する資産を増やす、これが真の狙いです。
どこかのタイミング(例えば10年後)に売却することでキャピタルゲインを得る、など出口戦略を立てることも重要です。ローン残高＜売却価格 になった分儲けが出ます。
ローンを組む順番について
不動産投資を検討中の方だけでなく、ローン全般を組む人は順番が大切です。
理由は毎月の返済額で借入可能額が大きく変わるので、優先して購入したいものからローンを組むことです。
我が家の場合
- 自動車ローン(1台目)：子供の出産に合わせて
- 住宅(マイホーム)ローン：コロナのステイホームの影響を受けて
- 太陽光パネルローン：光熱費削減＋売電のため
- バイクローン：独身(大学)時代からの趣味
- 自動車ローン(2台目)：保育園送り迎え用(ママメイン)の1台目とし、家族でお出かけ用(パパメイン)の車を追加
- 不動産投資のローン：今回の投資目的
優先度を下げていたので、借入可能額は少なくなり、結論ワンルームマンション1室だけとしました。
勤務先や年収に大きく依存しますが、ローンの組む順番で借入可能額が大きく変わることは要注意です。
日常生活を快適に楽しく送ることを中心に考えているので、融資額としては下がってしまいましたが、後悔はないです。（逆だったら後悔してたと思います）
不動産投資を避けるべき人 3つの特徴
不動産投資をするには、まず不動産投資がどういうものかをちゃんと学ぶことからです。
数千万の買い物をするので当然ですし、営業の話だけで購入しようとするのは愚策です。
以下に当てはまる人は避けるべきと思います。
- 節税目的
- 企業の財務諸表を読めない
- 他の投資をしたことがない人
節税目的だけで投資したいと思う人
節税はあくまで不動産投資をした結果、ついてくるオマケです。還付金の数十万円のためだけに、数千万の買い物をするのは危険です。
少なくともどういうロジックで節税となるか、また 「課税所得」 のワードが分からない人はやるべきでないです。
企業の財務諸表を読めない人
3大諸表のPL/BS/CFを理解はした方がよいです。企業活動ではないですが、家計も同じ観点で見れる人が不動産投資をするべきです。でないと具体的にどんなメリットがあるかを正しく把握できないと思います。
難しいと思っちゃいますが、こういう時こそマンガでわかるシリーズがおすすめです！
基本さえおさえておけば、あとは自分で調べてもすぐに理解できるので、いきなり専門書はモチベーションダウンするだけです。コンサルのお仕事をするときも、プロジェクトが始まる前に入門書を読み漁っています。
以下がオススメ本です。
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不動産投資だけでなく、ビジネスパーソンとして昇進していく上で必須の知識といえると思います。
（組織の予算とか考えて行動できるリーダーになれないので）
他に投資をしたことがない人
いきなり不動産投資はやめましょう。ほかに簡単にできる投資はいくらでもあります。
しかしポイント投資ではなく、実際にお金を使って投資することをオススメします。
理由はリスクに慣れておくことです。
実際に買った株式の株価が変動していくので、それに慣れるという意味です。
一番始めやすいのは株式への投資です。もし証券口座を持っていない場合は、まずは開設からです。
1単元(100株単位)での取引が基本となるため、単元未満で購入できる、楽天証券やSBI証券での取引がオススメです。最近ではNTTやソフトバンクが200円以下(24年11月時点)の株価となるように株式分割をしていたりするので、1単元でもお手頃な株を購入するのもありだと思います。
なおNISAをしている人は投資をすでにしている人という位置づけになりますが、
積立投資をしているだけであれば、スポットでの購入をしてみてください。
理由は投資をしている実感を持ってもらうためです。
まとめ
不動産投資だけではないですが、投資をする上では知識は必須です。営業に教えてもらうスタンスの人は手を出すべきでないです。自分の理解を営業に話せるくらいは最低限身につけましょう。ただ営業によっては間違っていても指摘しない人もいます(いわゆる二流、三流です)。
また不動産投資はあくまでも投資の中の1種類であること、短期的な利益を追求しないこと、いつまで保持し続けるかの出口戦略を考えること、これら3つの視点は必要です。
育児家庭においては、ローンで団体信用生命保険に加入するので、もしもの時は返済義務がなくなり、不動産だけが資産として残ります。
（相続における控除の観点があるのはよいが、相続税や保持し続ける場合は固定資産税の支払いは発生し続けるので、その点での出口戦略も事前に家族と会話できているとよいと思います）
私は不動産投資における月々の赤字は保険料と投資代として考えています。
上記の点で考えると私としては割安、と考えた次第です。
融資してもらえるという前提があるのであれば、不動産投資も考えてみてください。
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