この記事のポイント
- 不動産投資を節税目的だけで検討すると、PLの観点のみのためリスクに気付きにくい
- 財務三大諸表(PL、BS、CF)の視点で投資をするかを考えるべき
- 不動産投資の最大のメリットはBS観点の負債で資産を増やすこと
- 不動産投資で失敗だと考える人はCFの観点でのリスクを理解していない
いきなり財務三大諸表とかの話を出してますけど、不動産投資と関係あるのですか。
関係あると思っています。少なくともこの考えを理解せずに不動産投資をする人は失敗した、営業に騙されたと思うはずです。それはただ不動産投資を理解していないだけです。
そもそも財務三大諸表とは、企業の財務状況を把握するための主要な財務報告書のことを指します。これらの諸表は企業が経済活動の結果を報告する際に使用されます。
- 損益計算書(PL:Profit and Loss Statement)
企業の会計年度における収益と経費を示す報告書。企業の営業活動による収益とそれに対する費用（売上原価、営業費用、税金など）を反映し、企業の収益性と収益の源泉を把握する上で重要
利益(損益) = 収益 – 経費 - 貸借対照表(BS:Balance Sheet)
企業の会計年度の末日における資産、負債、純資産（または株主資本）の状況を示す報告書。企業が保有している資産（現金、債権、不動産、設備など）、負債（債務、未払い給与、未払い税金など）、および純資産（株主に帰属する資本）のバランスを示し、企業の安定性と財務健全性を評価する上で重要
資産 = 負債 + 純資産 - キャッシュフロー計算書(CF:Cash Flow Statement)
企業の会計年度におけるキャッシュの入出金状況を示す報告書。以下の3つに区分される
・営業活動に関連するキャッシュフロー（売上からの収入や給与支払いなど）
・投資活動に関連するキャッシュフロー（資産の購入や売却など）
・財務活動に関連するキャッシュフロー（株式発行、借入金の返済など）
企業のキャッシュの流れを明確にし、将来のキャッシュフローの安定性を評価する上で重要であり、企業が利益を上げていても、キャッシュフローが悪化している場合、経営上のリスクがある可能性がある
株の投資でも財務諸表から見て、この会社に投資すべきと判断するように、不動産投資も同じ観点で自身の家計を見る必要があると思っています。
不動産投資の営業が三大諸表の観点で語れないのであれば、私は信用に値しないと考えています。
確かにセールスポイントになるのはPL観点であることは間違いないです。なぜなら投資してくれる方に利益が出ますよ、と言え、儲かる話でなければ購入してくれる方がいないからです。
一方でBSとCFはあまり営業が語ることがないのも事実です。負債を増やして資産を増やすことは不動産投資にとって当たり前で、そもそも個人の信用で銀行から融資してもらい購入する投資の手段だからです。でも営業は負債と純資産(自己資本)のバランスは分かりません。なぜなら融資は支払い能力を見るので、わざわざ純資産をどれほど持っているかを知る必要はないからです(お金どれほど持っていますかと聞く営業はいないですよね)。CFは月々の収支として考えればよく、何月にどんなライフイベントがあって支出が多いかを聞く営業はいないです(プライベートに入り込まれるのが不快に思うはずです)。
不動産投資において理解するべき観点(キーワード)は以下だと思います。
- PL：経費、減価償却から費用を増やし、課税所得(損益)を減らすことで結果節税となる
- BS：負債を増やすことで資産を増やすため、返済が発生しリスクになりうる
- CF：空室による家賃収入なし、経費にはなるが修繕費の発生、固定資産税の支払いがあるため、基本キャッシュフローは悪くなる。よって家賃収入のみで支払う前提ではリスクが高く、営業が提示するシミュレーションの利回りを鵜呑みにしない。
これらの財務三大諸表の観点から自分が不動産投資をするべきかを判断してから投資するべきだと思います。私の場合は養育費でCFの観点でリスクがあるため、毎月の収支に余剰ができるタイミングでの投資を検討しています。ちなみに手付金まで払って契約までしていたのに、結局不動産投資をやめた過去があります。私の場合は不動産投資からマイホーム購入を優先し、ローンの審査を優位に進めるためでしたが。
